В Санкт-Петербурге и Ленинградской области формат BTS, при котором девелопер строит объекты под конкретные требования заказчика, активно развивается с 2019 года. Особенно заметен рост в складском сегменте, тогда как офисный рынок пока не показывает массового интереса к такой модели, а производственный сектор становится основным полем для индивидуального строительства.
- BTS — строительство под заказ с точными техническими требованиями клиента.
- К концу марта 2026 года в Петербурге 20% складской недвижимости — BTS-проекты (1,3 млн м² из 6,4 млн м²).
- С 2019 по 2025 год среднегодовой объём BTS-сделок в складском сегменте вырос с 43,5 до 187 тыс. м².
- Маркетплейсы обеспечили 592 тыс. м² BTS-площадей с 2021 по 2023 год, превысив ретейл и логистику.
- В 2024–2025 годах BTS-сделки в складском сегменте полностью перешли на куплю-продажу из-за высоких ставок.
- Офисный BTS-модель распространена слабо из-за ограниченного числа крупных клиентов и рисков.
- Производственный ектор требует специализированных решений и становится лидером BTS-заказов.
Особенности и динамика BTS на складском рынке Санкт-Петербуга
Формат BTS на складах в Петербургской агломерации существует более 10 лет. Однако значительный рост сделок начался с 2019 года. За этот период среднегодовой объём BTS-сделок увеличился почти в пять раз — с 43,5 тыс. м² до 187 тыс. м². При этом маркетплейсы за три года (2021–2023) заключили BTS-контракты на 592 тыс. м², значительно превзойдя традиционных ретейлеров и логистику, которые за восемь лет набрали 450 тыс. м².
Тем не менее часть BTS-объектов была перепрофилирована в спекулятивные: 901 тыс. м² уже изменили тип, а ещё 123 тыс. м² находятся в стадии строительства с изменением статуса. Это привело к увеличению предложения и снижению динамики роста арендных ставок.
| Показатель | Период | Объём (м²) | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Общий складской фонд | Март 2026 | 6,4 млн | Включая 1,3 млн м² BTS |
| Среднегодовой BTS-объём сделок | 2013-2018 | 43,5 тыс. | Начальный период |
| Среднегодовой BTS-объём сделок | 2019-2025 | 187 тыс. | Резкий рост |
| BTS-сделки маркетплейсов | 2021-2023 | 592 тыс. | Рост доли маркетплейсов |
| Площадь BTS, перепрофилированная в спекулятивную | По состоянию на 2025 | 901 тыс. | Изменение типа зданий |
Офисы и производство: сложности и перспективы BTS
В отличие от складского сегмента, офисный рынок Петербурга пока не приспособлен к массовому применению BTS-модели. Основная причина — малое число крупных клиентов, готовых к долгосрочным обязательствам и специфическим проектным решениям. Часто компании предпочитают арендовать готовые помещения или приобретать здания с последующей ааптацией. Кроме того, высокие капитальные затраты и сложности с перепрофилированием создают риски для девелоперов.
Производственный сектор, напротив, демонстрирует высокий спрос на индивидуальное строительство. Компании нуждаются в объектах с особенными техническими параметрами: усиленными полами, грузоподъёмным оборудованием, нестандартной высотой потолков и большим объёмом электричества и воды. При этом большинство арендаторов ищут небольшие блоки от 500 до 1000 м², что создает дефицит подходящих объектов для крупных производств.
- Рост BTS-сделок на складах с 2019 года.
- Увеличение доли маркетплейсов в структуре BTS-запросов.
- Перепрофилирование части BTS-объектов в спекулятивные.
- Смена формата сделок в складском сегменте: аренда на покупку.
- Ограниченное распространение BTS в офисном сегменте.
- Усиление роли BTS в производственном сегменте и расширение функций девелопера.
В условиях высокой ключво ставки BTS-проекты требуют большей доли собственного капитала и часто откладываются до улучшения макроэкономической ситуации. Девелоперы всё чаще выступают консультантами, помогая клиентам формулировать технические задания и балансировать требования с экономикой строительства. Таким образом, BTS продолжает трансформироваться, адаптируясь к новым реалиям рынка недвижимости Санкт-Петербурга.